Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich eine neue gesetzliche Regelung für Maklerprovisionen bei Mietwohnungen. Das sogenannte Bestellerprinzip verändert den Immobilienmarkt deutlich: Makler:innen dürfen ihre Provision nur noch von jener Person verlangen, die sie ursprünglich mit der Vermittlung beauftragt hat.
In der Praxis bedeutet das in den meisten Fällen, dass Vermieter:innen die Maklerprovision bezahlen müssen – und nicht mehr die Mieter:innen. Ziel der Regelung ist es, Wohnungssuchende finanziell zu entlasten und für mehr Fairness auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen.
Was bedeutet das Bestellerprinzip?
Das Bestellerprinzip – auch „Erstauftraggeber-Prinzip“ genannt – bedeutet: Wer den Makler beauftragt, muss auch die Maklerprovision bezahlen.
Beauftragt also ein:e Vermieter:in eine Maklerin oder einen Makler damit, eine Wohnung zu vermitteln, darf die Provision nur noch von dieser Person verlangt werden.
Wichtig zu wissen:
Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für Mietwohnungen. Beim Kauf von Immobilien kann weiterhin sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Provision verlangt werden.
Die Einführung dieser Regelung wurde unter anderem von der Arbeiterkammer (AK) lange gefordert, um Wohnungssuchende finanziell zu entlasten und den Zugang zu Mietwohnungen zu erleichtern.
Vorteile des Bestellerprinzips für Mieter:innen
Für viele Mieter:innen bedeutet das Bestellerprinzip eine spürbare finanzielle Entlastung. Da die Maklerprovision in vielen Fällen nicht mehr von ihnen bezahlt werden muss, reduzieren sich die Kosten beim Einzug in eine neue Wohnung deutlich.
Zu den typischen Kosten beim Wohnungswechsel zählen beispielsweise:
- Kaution
- erste Monatsmiete
- Umzugskosten
- Einrichtungskosten
Fällt die Maklerprovision weg, können Wohnungssuchende mehrere tausend Euro sparen. Besonders profitieren davon junge Menschen, Studierende, Familien sowie Personen mit geringerem Einkommen.
Auswirkungen auf Vermieter:innen
Für Vermieter:innen bedeutet das Bestellerprinzip, dass sie in vielen Fällen die Kosten für die Maklerprovision selbst tragen müssen, wenn sie eine Maklerin oder einen Makler mit der Vermietung beauftragen.
Einige Vermieter:innen entscheiden sich daher verstärkt dafür, ihre Wohnungen direkt ohne Makler zu vermieten, um Kosten zu sparen. Andere sehen weiterhin Vorteile in der professionellen Vermittlung durch Immobilienmakler:innen.
Beim Kauf direkt beim Bauträger entfällt eine Maklerprovision ebenfalls, da keine Vermittlung durch einen Makler stattfindet.
Auswirkungen auf den österreichischen Immobilienmarkt
Das Bestellerprinzip hat das Potenzial, den österreichischen Immobilienmarkt nachhaltig zu verändern. Es sorgt für mehr Transparenz bei Mietangeboten und reduziert die finanziellen Hürden für Wohnungssuchende.
Gleichzeitig beobachten Expert:innen weiterhin, wie sich das Gesetz langfristig auf Mietpreise und Vermietungsstrategien auswirkt.
Im Jahr 2025 bestätigte der österreichische Verfassungsgerichtshof (VfGH) zudem, dass das Bestellerprinzip verfassungskonform ist und weiterhin bestehen bleibt. Damit wurde die gesetzliche Regelung endgültig abgesichert.
Fazit
Das Bestellerprinzip, das seit dem 1. Juli 2023 in Österreich gilt, stellt eine bedeutende Veränderung auf dem Wohnungsmarkt dar. Die Regelung sorgt dafür, dass die Maklerprovision grundsätzlich von jener Person bezahlt werden muss, die den Makler oder die Maklerin mit der Vermittlung beauftragt hat – in den meisten Fällen also von den Vermieter:innen. Für viele Wohnungssuchende bedeutet das eine spürbare finanzielle Entlastung, da beim Einzug in eine Mietwohnung oft mehrere tausend Euro an zusätzlichen Kosten eingespart werden können.
Gleichzeitig bringt das Bestellerprinzip auch Veränderungen für Vermieter:innen und Immobilienmakler:innen mit sich. Vermieter:innen müssen nun stärker abwägen, ob sie eine professionelle Vermittlung in Anspruch nehmen oder ihre Immobilie selbst vermieten möchten. Für Immobilienmakler:innen wiederum bedeutet die neue Regelung, dass sie ihre Dienstleistungen noch transparenter darstellen und ihren Mehrwert klar kommunizieren müssen.
Langfristig soll das Bestellerprinzip zu mehr Fairness und Transparenz auf dem österreichischen Immobilienmarkt beitragen. Besonders für junge Menschen, Familien oder Erstbeziehende wird der Zugang zu Mietwohnungen dadurch einfacher und finanziell besser planbar.
Wer sich grundsätzlich für eine Eigentumswohnung interessiert, profitiert häufig ebenfalls von klaren und transparenten Strukturen – insbesondere beim direkten Kauf vom Bauträger, bei dem in der Regel keine Maklerprovision anfällt.
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Weitere Informationen
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