Warum sind Kaufnebenkosten so wichtig?
Wer eine Immobilie in Österreich kaufen möchte, darf sich nicht allein auf den Kaufpreis verlassen. Die anfallenden Nebenkosten beim Wohnungskauf betragen oft rund 7 % bis 10 % des Kaufpreises – bei einem Objekt um 400.000 € also bis zu 40.000 € zusätzlich. Eine präzise Kalkulation vor Vertragsunterzeichnung ist essenziell, um die Finanzierung auf ein solides Fundament zu stellen.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich tatsächlich anfallen, wie hoch die aktuellen Steuersätze und Gebühren sind – und warum Sie beim Kauf direkt vom Bauträger deutlich Kosten sparen können.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich?
Zum reinen Kaufpreis gesellt sich in Österreich ein Paket an Nebenkosten, das man nicht unterschätzen darf. Damit Sie nicht den Überblick verlieren, hilft eine einfache Faustregel:
- Ohne Makler: Rechnen Sie mit ca. 6,5 % bis 7 % des Kaufpreises.
- Mit Makler: Hier steigt der Betrag auf ca. 10 % bis 11 %.
Gerade bei steigenden Immobilienpreisen kann dieser Unterschied der Nebenkosten beim Wohnungskauf mehrere tausend Euro ausmachen.
Pro-Tipp: Besonders bei Neubauprojekten ist die Kalkulation oft transparenter, da viele Variablen (wie Sanierungsstau oder unvorhergesehene Reparaturen) wegfallen. Zusätzlich entfällt beim Kauf direkt vom Bauträger die Maklerprovision komplett.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
In Österreich werden die meisten Kaufnebenkosten prozentual vom Bruttokaufpreis berechnet. Dieser umfasst nicht nur die Wohneinheit selbst, sondern auch dazugehörige Stellplätze, Gartenanteile oder vertraglich vereinbarte Sonderausstattungen. Hier sind die vier wichtigsten Kostenpositionen:
1. Grunderwerbsteuer Österreich (3,5 %)
Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Einzelkosten beim Immobilienkauf in Österreich. Jeder entgeltliche Erwerb eines Grundstücks oder Gebäudes löst diese Steuer aus. Sie beträgt standardmäßig 3,5 % des Kaufpreises (inkl. USt).
Grunderwerbsteuer berechnen: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € fallen 14.000 € Grunderwerbsteuer an. Die Steuer wird direkt an das Finanzamt abgeführt und ist in der Regel vor der Grundbucheintragung zu entrichten.
Ausnahme – Familienkreis: Bei Übertragungen im engsten Familienkreis (z. B. Schenkung oder Erbschaft) greift ein begühnstigter Stufentarif. Dieser beginnt bei 0,5 % für die ersten 250.000 € des Grundstückswerts und steigt erst danach schrittweise an.
2. Grundbuch Österreich – Eintragungsgebühr (1,1 %)
Damit Sie rechtlich als Eigentümer:in gelten, muss Ihr Eigentumsrecht im österreichischen Grundbuch eingetragen werden. Dafür fällt in der Regel eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises an.
Finanzierungs-Hinweis: Wenn Sie für den Kauf einen Immobilienkredit oder Wohnkredit aufnehmen, verlangt die Bank eine Absicherung im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundbuchs. Für diese Eintragung des Pfandrechts fallen zusätzliche 1,2 % der Darlehenssumme an.
Wichtig 2026 – Gebührenbefreiung: Bei der Schaffung eines Hauptwohnsitzes entfallen die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) und das Pfandrecht (1,2 %) bis zu einer Kaufpreissumme von 500.000 € komplett – diese Regelung gilt aktuell bis Juni 2026.
3. Vertragserstellung & Treuhandabwicklung durch Notar oder Rechtsanwalt (ca. 1 %–3 %)
Der Kaufvertrag beim Immobilienkauf in Österreich muss von einer Notarin/einem Notar oder einer Rechtsanwältin/einem Rechtsanwalt rechtssicher aufgesetzt werden. Die Kosten liegen meist zwischen 1 % und 3 % zzgl. 20 % USt und Barauslagen. Die genauen Kosten hängen vom Umfang der Leistung und der Honorarvereinbarung ab.
Die treuhändische Abwicklung des Kaufpreises über ein Anderkonto ist dabei entscheidend: Sie garantiert, dass Ihr Geld erst dann an den Verkäufer fließt, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen für die Übereignung erfüllt sind.
Vorteil beim Bauträger: Erfahrene Bauträger arbeiten mit eingespielten Vertragserrichter:innen zusammen, die das Projekt bereits im Detail kennen – das gewährleistet eine schnelle und reibungslose Abwicklung.
4. Maklerprovision Österreich (3 % zzgl. 20 % USt)
Die Maklerprovision in Österreich beträgt bei der Vermittlung durch einen Immobilienmakler 3 % netto. Inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer ergibt das eine Belastung von 3,6 % des Kaufpreises – bei 400.000 € sind das 14.400 €.
Ihr Vorteil beim Bauträger-Kauf: Bei Projekten von You Will Like It Living erwerben Sie Ihre Immobilie provisionsfrei. Diese Ersparnis bei der Maklerprovision – oft ein fünfstelliger Betrag – schafft Ihnen wertvollen finanziellen Spielraum für Einrichtung, Reparaturen oder höheres Eigenkapital. Weitere Informationen zum Immobilienkauf beim Bauträger haben wir hier für Sie zusammengefasst: Sorgenfrei und provisionsfrei vom Bauträger kaufen.
Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich
Um die Theorie greifbar zu machen: Was kostet der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Österreich um 400.000 € tatsächlich? Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf oder Wohnungskauf an?
Fazit: Kaufnebenkosten immer von Anfang an mitdenken
Egal ob Sie eine Wohnung in Österreich kaufen, ein Haus erwerben oder in eine Vorsorgewohnung als Kapitalanlage investieren: Die Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung bzw. die Nebenkosten beim Hauskauf müssen von Beginn an ein fixer Bestandteil Ihrer Budgetkalkulation sein. Wer die Grunderwerbsteuer, die Grundbucheintragungsgebühr und möglicherweise die Maklerprovision nicht einplant, riskiert eine Finanzierungslücke.
Eine präzise Kalkulation schützt Sie nicht nur vor finanziellen Engpässen, sondern gibt Ihnen vor allem eines: Sicherheit. Wenn Sie die Nebenkosten kennen, treffen Sie Ihre Kaufentscheidung mit einem klaren Blick auf die Gesamtrendite oder die monatliche Belastung.
Der Vorteil beim Neubau: Bei uns profitieren Sie von einer klaren Kostenstruktur ohne versteckte Mängel oder unvorhersehbare Sanierungskosten – und da Sie direkt von uns als Bauträger kaufen, sparen Sie sich zudem die komplette Maklerprovision von 3,6 %.
FAQ: Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten in Österreich
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich?
Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich betragen ohne Makler ca. 6,5 %–7 % des Kaufpreises, mit Makler ca. 10 %–11 %. Die größten Einzelposten sind die Grunderwerbsteuer (3,5 %), die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %), Notarkosten (ca. 1 %–3 %) und die Maklerprovision (3,6 % inkl. USt).
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt standardmäßig 3,5 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie um 300.000 € sind das 10.500 €, bei 400.000 € sind es 14.000 €. Ausnahme: Bei Übertragungen im engen Familienkreis gilt ein ermäßigter Stufentarif ab 0,5 %.
Was kostet die Grundbucheintragung in Österreich?
Die Grundbucheintragungsgebühr in Österreich beträgt 1,1 % des Kaufpreises. Wer den Kauf mit einem Immobilienkredit finanziert, zahlt zusätzlich 1,2 % des Kreditbetrags für die Eintragung des Pfandrechts. Bis Juni 2026 gilt für die Schaffung eines Hauptwohnsitzes eine Gebührenbefreiung bis 500.000 €.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Österreich?
Die Maklerprovision in Österreich beträgt 3 % netto (3,6 % inkl. 20 % USt) des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € ergibt das 14.400 €. Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger entfällt diese Provision vollständig.
Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?
In Österreich finanzieren Banken die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Aufgrund der KIM-Verordnung müssen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden. Da die Kaufnebenkosten weitere 7 %–10 % ausmachen, sollten insgesamt rund 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital verfügbar sein.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufnebenkosten und Finanzierungsnebenkosten?
Kaufnebenkosten fallen direkt beim Erwerb der Immobilie an (Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar, Makler). Finanzierungsnebenkosten entstehen durch den Abschluss des Immobilienkredits – z. B. Bearbeitungsgebühren der Bank, Schätzkosten oder Pfandrechtseintragung. Beide Posten müssen bei der Gesamtplanung berücksichtigt werden.
