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Sorgenfrei vom Bauträger kaufen

Maximale Sicherheit im Zahlungsverkehr

Wie das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) Sie beim Erwerb von Rechten an Gebäuden, Wohnungen und Geschäftsräumen im Falle einer Insolvenz des Bauträgers vor dem Verlust Ihrer Vorauszahlungen schützt.

13. Juni 2024

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Was bedeutet vom Bauträger kaufen?

Unter anderem: maximale Sicherheit im Zahlungsverkehr

Wer beispielsweise eine Wohnung direkt vom Bauträger vor deren Fertigstellung kauft, muss meist eine Vorauszahlung leisten. Ist diese Vorauszahlung höher als 150,- Euro pro Quadratmeter Nutzfläche, ist das Bauträgervertragsgesetz anzuwenden.

Diese Punkte müssen im Bauträgervertrag enthalten sein

Der Bauträgervertrag muss schriftlich errichtet werden und mindestens folgende Inhalte enthalten:

Beschreibung des Vertragsgegenstandes (Gebäude, Wohnung oder Geschäftsraum) samt Zugehör, Plänen, Baubeschreibungen, Beschreibung der Ausstattung und deren Zustand.
Hinweis auf Gefahrenzonen, Ausweis im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenkataster
Preis, Kosten für Sonderwünsche und Zusatzleistungen sowie alle damit verbundenen Abgaben, Steuern und Kosten für Vertragserrichtung- und abwicklung
Fälligkeit der Zahlungen
Spätester Übergabetermin
Vom Erwerber zu übernehmende Lasten
Art der Sicherung des Erwerbers
Konto des Bauträgers
Treuhänder

Gewährleistung im Baugewerbe

Die Gewährleistungspflicht bei unbeweglichen Sachen beträgt laut Gesetz drei Jahre. Auch mit dem Gebäude fest verbundene Gegenstände wie Fenster, Elektroinstallationen, Heizung oder Fliesen zählen zu den unbeweglichen Sachen. Innerhalb dieser Frist gemeldete Mängel müssen vom Bauträger behoben werden.

Zur Sicherung dieser Verpflichtung ist gemäß BTVG eine Garantie oder Versicherung eines Kredit- oder Versicherungsunternehmens notwendig. Wahlweise kann auch ein Haftrücklass vereinbart werden. Das heißt der Käufer kann einen vereinbarten Betrag (mindestens zwei Prozent des Kaufpreises) bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist einbehalten. Falls Mängel auftreten, hat die Käufer:in ein Druckmittel, um die Behebung dieser durchzusetzen.

Gesetzliche Rücktrittsrechte vom Bauträgervertrag

Für beide Seiten gibt es unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten.

Rücktrittsrecht des Erwerbers

Lässt der Bauträger der Käufer:in nicht spätestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung den genauen Vertragsinhalt sowie die Art und Weise der Sicherstellung inklusive konkretem Wortlaut zukommen, so kann die Käufer:in vom Vertrag zurücktreten.

Liegt dem Vertrag eine Wohnbauförderung zugrunde, die dann nicht gewährt wird, kann die Käufer:in ebenfalls zurücktreten. Spätestens sechs Wochen nach Zustandekommen des Vertrags bzw. Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung, erlischt das Rücktrittsrecht.

Rücktrittsrecht des Bauträgers

Kommt eine bestimmte Anzahl von Verträgen oder Nutzflächen nicht zustande kann der Bauträger vom Vertrag zurücktreten (bis zu sechs Monaten nach Vertragsschließung). Zudem kann der Bauträger auch zurücktreten, wenn die Erwerber:in entgegen ihrer Verpflichtung nicht innerhalb einer festgelegten oder sonst angemessenen Frist ein Förderansuchen stellt, Erklärungen vor Behörden abgibt, Finanzierungszusagen, Sicherheiten oder Urkunden beibringt oder Unterschriften leistet.

Folgende Sicherungen sieht das BTVG vor

Der Bauträger hat die Erwerber:in gegen den Verlust der geleisteten Zahlungen zu sichern. Die Sicherung kann in folgenden Fällen erfolgen:

schuldrechtliche Sicherung mittels Garantie oder Versicherung,
grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan oder
pfandrechtliche Sicherung

Die Sicherungspflicht ist auch erfüllt, wenn der Bauträger eine inländische Gebietskörperschaft ist oder wenn ein Kreditinstitut als Treuhänder fungiert und die Zahlungen dem Bauträger erst nach Übergabe des fertiggestellten eigentlichen Vertragsgegenstandes weiterleitet.

Im Falle der grundbücherlichen Sicherstellung können die Parteien im Bauträgervertrag die Zahlung nach Ratenplan A oder B vereinbaren. Beim Ratenplan A hat der Bauträger eine zusätzliche Garantie oder Versicherung beizubringen, sofern ein dringendes Wohnbedürfnis der Erwerber:in vorliegt.

Ratenplan A:

15 % bei Baubeginn, auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung
35 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs;
20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen;
12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster
12 % nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe
4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage
Der Rest nach Ablauf der Gewährleistungsfrist (3 Jahre)

Ratenplan B:

10 % bei Baubeginn, wenn Baubewilligung vorhanden
30 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs
20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen
12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster
17 % nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe
9 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage
Der Rest nach Ablauf der Gewährleistungsfrist (3 Jahre)

Treuhänder

Der Bauträger ist zur Bestellung eines Treuhänders verpflichtet, es sei denn es besteht eine schuldrechtliche Sicherung für Rückforderungsansprüche.

Pflichten des Treuhänders

Der Treuhänder, also eine Rechtsanwält:in oder Notar:in, hat folgende Pflichten:

Belehrung der Erwerber:in über wesentliche Vertragspunkte (Sicherungen im Insolvenzfall, Haftrücklass,…)
Überwachung der Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers
Rechnungslegung an die Erwerber:in
Sorge tragen, dass die Erwerber:in Zahlungen nur auf Konten entrichtet, über die der Treuhänder verfügungsberechtigt ist

Bei der grundbücherlichen Sicherstellung hat der Treuhänder die vertraglichen und grundbuchsrechtlichen Voraussetzungen zu prüfen (insbesondere die Freistellungsverpflichtung der Hypothekargläubiger) und bei der Überwachung des Baufortschritts und der Einhaltung des Ratenplans zu unterstützen.

Bei der pfandrechtlichen Sicherung hat der Treuhänder die grundbuchrechtlichen und wertmäßigen Voraussetzungen für die Deckung von allfälligen Forderungen zu prüfen.

Überprüfung der Fakten durch Expert:innen

Zur Feststellung des Abschlusses des jeweiligen Bauabschnitts kann der Treuhänder einen für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker, einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Bauwesen oder eine im Rahmen der Förderung des Vorhabens tätige inländische Gebietskörperschaft beiziehen. Diese haften der Erwerber:in unmittelbar; sie gelten nicht als Erfüllungsgehilfen des Treuhänders.

Zur Feststellung der ausreichenden Deckung eines vom Bauträger angebotenen Pfandrechts sowie zur Feststellung des Wertes der zu bebauenden Liegenschaft kann der Treuhänder einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Immobilienwesen beiziehen. Dieser haftet der Erwerber:in unmittelbar - gilt also nicht als Erfüllungsgehilfe des Treuhänders.

Ziviltechniker:innen und Sachverständige müssen zur Deckung von entstehenden Schadenersatzansprüche eine Haftpflichtversicherung über mindestens 400.000,- Euro für jeden Versicherungsfall abzuschließen.

Das Bauträgervertragsgesetz ist auch auf Verträge über Wohnungen oder Häuser der You Will Like It Living GmbH anzuwenden. Somit sind Sie abgesichert und gehen null Risiko ein.