Wie kaufe ich eine Wohnung? Von Suche, über Finanzierung bis zum Grundbucheintrag

Zuletzt aktualisiert: 10. April 2025

Vorbereitung und Planung – Die richtige Basis für den Wohnungskauf

Der Kauf einer Wohnung ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Eine sorgfältige Vorbereitung hilft dabei, Fehler zu vermeiden und langfristig kluge Entscheidungen zu treffen. In dieser Phase geht es darum, sich einen klaren Überblick über die eigenen finanziellen Möglichkeiten zu verschaffen, die anfallenden Kosten zu kalkulieren und zu überlegen, welche Art von Immobilie überhaupt in Frage kommt.

Budgetplanung: Wie viel kann ich mir leisten?

Bevor Sie sich auf die Suche nach einer Wohnung begeben, sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

– Wie viel Eigenkapital habe ich?

In der Regel verlangen Banken in Österreich, dass Käufer mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger sind die Kreditkonditionen.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sollten idealerweise mindestens 60.000 € aus eigenen Mitteln finanziert werden.

– Wie hoch kann meine monatliche Belastung sein?

Neben der Kredittilgung sollten auch Nebenkosten und laufende Wohnkosten einkalkuliert werden. Eine Faustregel besagt, dass die monatlichen Wohnkosten (Kreditrate + Betriebskosten + Rücklagen) nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens betragen sollten.

– Brauche ich einen Wohnkredit?

Falls ja, lohnt es sich, verschiedene Finanzierungsangebote zu vergleichen. Unser Finanzierungsrechner hilft Ihnen, verschiedene Kreditmodelle zu simulieren und die besten Konditionen zu finden.

Welche Nebenkosten fallen beim Wohnungskauf an?

Neben dem Kaufpreis sollten Käufer zusätzliche Kosten einplanen. In Österreich setzen sich die Kaufnebenkosten wie folgt zusammen:

Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
Eintragungsgebühr ins Grundbuch: 1,1 % des Kaufpreises
Notarkosten / Anwaltskosten: ca. 1,5 – 3 % des Kaufpreises (je nach Vereinbarung)
Maklerprovision: Bis zu 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt., falls die Wohnung über einen Makler erworben wird
Finanzierungskosten: Bearbeitungsgebühren der Bank, Schätzgebühren für die Immobilie (je nach Bank unterschiedlich)

👉 Beispielrechnung für eine Wohnung um 300.000 €:

Grunderwerbsteuer: 10.500 €
Grundbucheintrag: 3.300 €
Notarkosten (ca. 2 %): 6.000 €
Maklerprovision (3 % zzgl. USt.): 10.800 €
Gesamte Nebenkosten: ca. 30.600 €

Welche Finanzierungshilfen gibt es?

In Österreich gibt es zahlreiche Förderprogramme, die den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses finanziell erleichtern können. Allerdings unterscheiden sich diese Förderungen von Bundesland zu Bundesland – sowohl in der Höhe als auch in den Voraussetzungen. Deshalb ist es besonders wichtig, dass Sie sich frühzeitig informieren, welche Unterstützungen in Ihrer Region verfügbar sind. Eine gründliche Recherche kann Ihnen dabei helfen, Tausende Euro zu sparen und Ihre monatliche Belastung zu reduzieren.

Das Land Niederösterreich beispielsweise bietet verschiedene Fördermöglichkeiten für Wohnungskäufer:

Wohnbauförderung Niederösterreich
- Förderung von bis zu 28.000 € für den Kauf von energieeffizienten Wohnungen. Je umweltfreundlicher und nachhaltiger die Immobilie, desto höher die Förderung. Einkommensgrenzen sind dabei zu beachten.
Familienförderung
- Zusätzlich zur Wohnbauförderung gibt es Zuschüsse für Familien mit Kindern.
Sanierungsförderungen
- Falls eine ältere Wohnung gekauft wird und saniert werden muss, kann eine Sanierungsförderung beantragt werden.

Finanzierung – Wie finanziere ich den Wohnungskauf in Österreich?

Da nur wenige Käufer den vollen Kaufpreis aus eigenen Mitteln bezahlen können, spielt die Finanzierung eine zentrale Rolle. In diesem Abschnitt erfahren Sie alles über gängige Finanzierungsmodelle, Kreditarten, notwendige Eigenmittel und spezielle Förderungen in Niederösterreich.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

In Österreich erfolgt die Immobilienfinanzierung in der Regel über einen Kredit. Die wichtigsten Finanzierungsarten sind:

1. Hypothekarkredit

Die gängigste Finanzierungsform für den Wohnungskauf.
Das Darlehen wird durch die Immobilie abgesichert (Eintragung ins Grundbuch).
Laufzeiten zwischen 10 und 35 Jahren möglich.
Zinssätze können variabel oder fix sein.

Vorteile:

✔ Relativ niedrige Zinsen durch Grundbucheintragung.
✔ Lange Laufzeiten möglich, dadurch niedrigere Monatsraten.

Nachteile:

❌ Zusätzliche Kosten durch Grundbucheintrag und Schätzgutachten.
❌ Bei steigenden Zinsen können sich Raten verteuern (bei variablem Zinssatz).

2. Annuitätenkredit

Monatlich gleichbleibende Raten (bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil).
Besonders planungssicher, da die Rate konstant bleibt.

Vorteile:
✔ Hohe Planungssicherheit durch feste Monatsraten.
✔ Kombinierbar mit staatlichen Förderungen.

Nachteile:
❌ Gesamtzinsbelastung kann höher sein als bei anderen Finanzierungsarten.

3. Bauspardarlehen

Wird in Kombination mit einem Bausparvertrag genutzt.

Niedrige Fixzinsen, jedoch begrenzte Kreditsummen (max. ca. 220.000 € pro Person).

Vorteile:
✔ Sehr niedrige Zinsen, oft unter Marktniveau.
✔ Staatliche Prämien auf Bausparverträge.

Nachteile:
❌ Kreditbetrag oft nicht ausreichend für den gesamten Kaufpreis.

4. Finanzierungsangebote unserer Partnerbank

Wir haben einen Sonderdeal mit einer Partnerbank in Deutschland, der speziell für Käufer in Österreich attraktive Konditionen bietet:

– Niedrigere Zinsen als bei österreichischen Banken.
– Flexible Laufzeiten je nach finanzieller Situation.
– Schnelle Kreditentscheidungen – innerhalb von wenigen Tagen.

Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner, um verschiedene Kreditmodelle durchzuspielen und das beste Angebot für Sie zu finden.

1. Der Kaufablauf im Detail – Schritt für Schritt zur eigenen Wohnung

Der Kauf einer Wohnung in Österreich ist ein mehrstufiger Prozess, der gut geplant sein sollte. Um Fehler zu vermeiden und sicherzugehen, dass alle rechtlichen und finanziellen Aspekte berücksichtigt werden, empfiehlt es sich, jeden Schritt sorgfältig zu durchlaufen. Nachfolgend finden Sie eine detaillierte Anleitung, wie Sie von der Auswahl der Wohnung bis zur Eintragung ins Grundbuch vorgehen.

1.1. Die passende Wohnung finden

Bevor es zum eigentlichen Kaufprozess kommt, müssen Sie die richtige Immobilie auswählen. Dabei sollten Sie verschiedene Faktoren berücksichtigen:

– Lage: Nähe zu Arbeitsstelle, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Infrastruktur
– Größe & Schnitt: Passt die Wohnung zu Ihren jetzigen und zukünftigen Bedürfnissen?
– Zustand & Renovierungsbedarf: Neubau oder sanierungsbedürftiger Altbau?
– Preis & Finanzierung: Passt die Wohnung in Ihr Budget, inkl. aller Nebenkosten?
– Rechtliche Prüfung: Gibt es Belastungen im Grundbuch, wie Pfandrechte oder Wohnrechte Dritter?

Tipp: Besichtigen Sie die Wohnung am besten mehrmals – einmal bei Tageslicht und idealerweise auch abends, um die Umgebung besser einschätzen zu können.

1.2. Kaufanbot erstellen und abgeben

Sobald Sie sich für eine Wohnung entschieden haben, ist der nächste Schritt die Abgabe eines Kaufanbots. Das Kaufanbot ist eine verbindliche Willenserklärung, in der Sie dem Verkäufer einen bestimmten Kaufpreis für die Immobilie anbieten. Es sollte folgende Punkte enthalten:

– Daten der Immobilie (Adresse, Größe, Grundbuchnummer)
– Kaufpreis (Fixpreis oder Verhandlungsspielraum)
– Anzahlung (falls erforderlich)
– Finanzierungsvorbehalt (falls Sie noch auf die Zusage eines Kredits warten)
– Frist für die Annahme durch den Verkäufer

Wichtig: Sobald der Verkäufer Ihr Kaufanbot unterzeichnet, ist es für beide Seiten bindend! Sie können nicht mehr ohne Weiteres vom Kauf zurücktreten, ohne eine Vertragsstrafe oder Schadensersatz zu zahlen.

1.2. Kaufanbot erstellen und abgeben

Nach der Annahme des Kaufanbots folgt die Erstellung des Kaufvertrags, der immer von einem Notar oder Rechtsanwalt aufgesetzt werden sollte. Der Vertrag enthält:

Detaillierte Beschreibung der Immobilie
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
Übergabedatum
Eintragungsmodalitäten ins Grundbuch
Eventuelle Rechte oder Belastungen (z. B. Wohnrecht eines Dritten)
Rücktrittsklauseln (z. B. falls die Finanzierung nicht genehmigt wird)

📌 Tipp: Falls noch ein Bankkredit aussteht, sollte eine Klausel enthalten sein, dass der Kaufvertrag nur unter der Bedingung rechtskräftig wird, dass die Bank die Finanzierung zusagt.

Nachdem der Vertrag unterzeichnet wurde, müssen Sie die Kaufnebenkosten begleichen (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag, ggf. Maklerprovision).

1.4. Treuhandkonto – Sicherstellung der Zahlung

In Österreich erfolgt die Zahlung des Kaufpreises in der Regel über ein Treuhandkonto. Dabei wird der Kaufbetrag nicht direkt an den Verkäufer überwiesen, sondern an ein Konto, das von einem Notar oder Anwalt verwaltet wird. Der Kaufpreis wird erst dann an den Verkäufer weitergeleitet, wenn:

– Der Kaufvertrag rechtsgültig unterzeichnet wurde
– Alle erforderlichen Unterlagen (z. B. Grundbuchauszug) vorliegen
– Die Bank die Finanzierung sichergestellt hat

Diese Methode schützt sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vor finanziellen Risiken.

1.5. Eintragung ins Grundbuch – Sie werden Eigentümer

Nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises stellt der Notar den Antrag auf Eintragung ins Grundbuch beim zuständigen Bezirksgericht. Erst mit dieser Eintragung werden Sie rechtmäßiger Eigentümer der Wohnung.

👉 Kosten für die Grundbucheintragung:

1,1 % des Kaufpreises (Eintragungsgebühr für Eigentum)
1,2 % des Kredits (falls die Bank ein Pfandrecht ins Grundbuch eintragen lässt)

Die Eintragung dauert in der Regel 4 bis 6 Wochen, kann aber in manchen Fällen länger dauern.

1.6. Wohnungsübergabe – Endlich einziehen!

Nach erfolgreicher Eintragung ins Grundbuch folgt die Wohnungsübergabe. Dabei sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden, das Folgendes festhält:

– Zustand der Wohnung
– Zählerstände (Strom, Wasser, Gas)
– Vorhandene Mängel oder Schäden
– Übernahme von Möbeln oder Einrichtungsgegenständen

Nach der Übergabe müssen Sie sich bei den Versorgern (Strom, Wasser, Internet, etc.) anmelden und ggf. eine Haushaltsversicherung abschließen.

1.7. Zusammenfassung – So läuft der Kaufprozess ab

Hier noch einmal der Ablauf Schritt für Schritt:

1. Wohnung suchen & Besichtigung
2. Kaufanbot abgeben (rechtlich bindend)
3. Kaufvertrag durch Notar oder Anwalt aufsetzen lassen
4. Finanzierung sicherstellen (z. B. mit unserem Finanzierungsrechner)
5. Kaufpreis auf Treuhandkonto überweisen
6. Grundbucheintragung beantragen & Gebühren zahlen
7. Wohnungsübergabe mit Protokoll durchführen
8. Einziehen & Ummeldungen durchführen

Tipp: Da der gesamte Kaufprozess rechtlich und finanziell komplex ist, lohnt es sich, von Anfang an einen Finanzexperten oder Immobilienberater hinzuzuziehen, um mögliche Stolpersteine zu vermeiden.

Direkter Kauf vom Bauträger – Ein einfacher und sicherer Prozess

Falls Sie eine neue Wohnung direkt vom Bauträger kaufen, kann der Kaufprozess oft einfacher, schneller und sicherer sein als bei einem Kauf von einer Privatperson oder über einer Makler:in. Der Kauf vom Bauträger hat einige wesentliche Vorteile, die den gesamten Ablauf erleichtern:

– Keine Maklerprovision: Da Sie direkt vom Bauträger kaufen, entfällt die übliche Maklergebühr von bis zu 3 % des Kaufpreises plus 20 % USt.

– Gesetzlicher Schutz durch das Bauträgervertragsgesetz (BTVG): Das BTVG schützt Käufer vor finanziellen Risiken. Der Kaufpreis wird erst nach Baufortschritt fällig, sodass Sie nicht in Vorleistung treten müssen.

– Fixer Preis ohne Nachverhandlungen: Bei Bauträgerprojekten gibt es einen festgelegten Kaufpreis, sodass Sie nicht mit Preisverhandlungen rechnen müssen.

– Modernste Bauweise & niedrige Betriebskosten: Neubauwohnungen erfüllen meist höhere Energieeffizienz-Standards, was sich langfristig in niedrigeren Heiz- und Betriebskosten niederschlägt.

– Individuelle Anpassungsmöglichkeiten: Viele Bauträger bieten Mitgestaltungsmöglichkeiten, sodass Käufer Materialien, Bodenbeläge oder Küchenoptionen selbst auswählen können.

– Oft inkludierte Fördermöglichkeiten: In Bundesländern wie Niederösterreich werden Neubauten oft stärker gefördert, insbesondere wenn sie energieeffizient sind. Käufer können beispielsweise von der Wohnbauförderung profitieren, was den Finanzierungsaufwand erheblich reduziert.

– Keine versteckten Mängel oder Renovierungsbedarf: Da es sich um eine neue Immobilie handelt, entfallen teure Sanierungskosten oder böse Überraschungen, die oft bei Altbauwohnungen auftreten.

– Rechtliche Sicherheit & einfachere Abwicklung: Der gesamte Kaufprozess ist meist standardisiert, und der Bauträger kümmert sich um alle Formalitäten, sodass Käufer weniger Aufwand mit Verträgen, Grundbuchangelegenheiten und Behördenwegen haben.

Tipp: Wenn Sie eine Wohnung vom Bauträger kaufen, lassen Sie sich unbedingt eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung geben, um genau zu wissen, welche Materialien und Leistungen inkludiert sind. Nutzen Sie zudem unseren Finanzierungsrechner, um verschiedene Finanzierungsmodelle und Fördermöglichkeiten zu vergleichen!